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相続マイスター講座16期   第12講座の感想

宮田泰夫_宮田泰夫税理士事務所16-1
財産評価基本通達による貸家建付地の評価の仕方とその注意点について学びました。マンションやアパートなどの宅地を評価する際に、それに面する駐車場はそのマンションに住んでいる人以外の車が一台でも止まっていれば雑種地として評価できるため宅地と分けて評価額を安くすることができるという点、また駐車場の奥行きが6m以下の場合8%の評価減をすることができるという点があり、宅地を切り離して評価するかしないかによって評価額が変わってくるという重要なポイントであることが分かりました。貸家が空き地になっている際の貸家建付地の評価については、貸家建付地の評価をする宅地は、借家権の目的となっている家屋の敷地の用に供されているものに限られるため、以前家屋であっても空き家となっている家屋の敷地の用に供されている宅地は、自用地価額で評価することが分かりました。また、その家屋が賃貸用として新築されたものであっても、課税時期において現実に貸し付けられていない家屋の敷地については、自用地として評価することが分かりました。これらの点をうまく活用して、業務に関わる際には役立てたいと思います。 K様
宮田泰夫_宮田泰夫税理士事務所16-2
財産評価基本通達7には、土地の価額は9つの地目に分けて評価するという原則と但書の例外があります。本講義ではこの通達を念頭において、実務に即した土地評価について学びました。この通達には、2つ以上の地目からなる土地であっても一体利用している場合は主たる地目を用いて評価するという例外があります。たとえば、アパートと駐車場からなる土地は原則、地目は宅地と雑種地とみなされますが、その駐車場が入居者専用であるならば一体利用とみなされ宅地として評価されます。貸家建付地はその計算式から評価を下げることができますが、2つ以上の地目からなる場合、原則を用いてそれぞれで評価した方が間口狭小や不整形地等の適用によって節税になる例をみました。実務には「正解」はなく、ある程度のストライクゾーンがあり、そこにあてはまる「答え」をつくるのだといいます。土地の評価を下げ、節税となるお客様にとって最適な「答え」をつくるためには勉強が欠かせないと思いました。 M様
宮田泰夫_宮田泰夫税理士事務所16-3
宮田先生のご経験から「貸家建付地の評価上の留意点と見えない落とし穴」についての貴重な講義でした。四コマ漫画風のスライドを流しながら、非常に分かりやすく説明をして頂きました。講義の内容として、まず一体として利用されている2つ以上の地目の評価方法の基本をおさえ、貸家建付地における評価の仕方を教えてもらいました。特に借地権の有無に細心の注意をしなくてはなりません。それに各棟に1面地の宅地とすることも教えて頂きました。先生の事務所が分けて評価した案件もいくつか説明してもらいました。うまく間口狭小補正、奥行補正、かげ地割合を使い、適正に評価を下げることができた案件、まさに相続税に強い税理士の腕の見せ所だと思いました。また、先生の講義中で「4m以下3%減」(間口)、「6m以下8%減」(奥行)、「角地3%増」を話していました。ポイントごとに意識しながら、土地評価を行われたことが伝わり感服しました。私は今まで、与えられた公図、測量図をみて、機械的に測り、評価の業務を進めている部分があります。私も見習い、今後は、常に土地を見ている時に間口、奥行、かげ地割合を意識しながら業務を進めるようにします。T様
S様
土地の評価については、宅地や山林、雑種地などの地目ごとに評価するように財産評価基本通達に定められています。また、貸家建付地を評価する場合には、各棟の敷地ごとに1画地の宅地として評価をするため、かげ地割合や間口狭小補正率などを考慮すると評価額が下がることとなります。今回の講座では、実際に税理士がどのように土地の評価を行っているのかを知ることができたため、今後勉強をして経験を積み、課税上の弊害がない「答え」を自ら作れるようになりたいと思います。

Y様
土地の評価は主に財産評価基本通達7「土地の価額は、次に掲げる地目の別に評価する。ただし、一体として利用されている一団の土地が2以上の地目からなる場合には、その一団の土地は、そのうちの主たる地目からなるものとして、その一団の土地ごとに評価するものとする。」にしたがって行いますが、この主たる地目とは、広さではなく主として利用されるのはどちらかによるといったことや、一見宅地として処理するように見えても実は雑種地として処理することがあると知り、ただ規定を文字で理解するだけでなく、写真や実物を見て土地評価をするなどの経験を積むことが実務では重要だと感じました。

M様
貸家建付地の評価について、たくさんの事例を参考にしながら学ぶことができました。複雑な事例などで貸家建付地の評価のポイントなどを学びました。実際に土地に赴いて評価をすることが大切だということなど、業務内容について詳しく知る事が出来ました。仕事では、貸家建付地の評価に悩んでいるお客様に知識として提案し、専門の方へ斡旋する事が出来るのではないかと思います。今回の講義で学んだことを仕事で活かせるようにします。

A様

土地ファイルは最終的にはお客様と税務署に提出するため、それに伴い土地の評価は必ず行わなければならない業務です。本講義では土地の評価を行う際に抑えておくべき事項を説明頂きました。以下、土地評価の際に抑えておくべき事項です。
1 土地評価上の区分・土地の地目の判定(財産評価通達7)
2 貸家建付地の評価(財産評価通達26)
特にアパートで駐車場を住民のみに貸している場合、それ以外の第三者にも貸している場合の評価の相違には注意する。
3 貸家の評価(財産評価通達93)
4 借家権の評価(財産評価通達94)
5 貸家が空き家となっている場合の貸家建付地の評価(国税庁HP 質疑応答事例)
6 宅地の評価単位である1画地の判定(国税庁HP 質疑応答事例)
7 整形地か不整形地の評価の相違
アルバイトの際も土地の評価明細書を作成したことがありますが、その際は上司にこれらの判断を行ってもらったうえで作業しました。しかし、4月から社員になるにあたり、土地評価はまずは自分で作業しなければならないと思うのでこれらのことは最低限抑えておきたいと思います。

K様
主に貸家建付地の評価についてでしたが、借地権や、借家権の用語の意義から条文の解説、公図を使った土地の評価の仕方についても詳しく教えて頂きました。今の仕事でも土地の評価をすることがあるので大変勉強になりました。一体評価になるのか、ならないのかを十分に見極めていき、これからも土地の評価をする際は、今回宮田先生に教わったことを注意しながら行っていきたいと思います。評価する前にしっかり確認をとってどのような現況にあるのかを調べていこうと思いました。

K様
貸家建付地の評価上の留意点と見えない落とし穴について講義を受けました。貸家建付地の評価の仕方をまなび、その後、事例を通じて貸家建付地が適用できるのか、できないのか等を見ていきました。貸家建付地の評価で、基本はアパートの前の駐車場はアパートの人専用にすることにより貸家建付地で評価することができ減額することができるが、そこをあえてよその人に一部を貸して、貸家建付地で評価する部分と自用地で評価する部分に分けることにより、全体を貸家建付地で評価するよりも、貸家建付地と自用地で分けて評価した方が安くなる場合があると知り、とても勉強になりました。これを利用した節税対策ができると感じました。

T様
土地の評価方法の基本的な考え方について学びました。土地の価額は、宅地、田、畑、山林といった地目別に評価されますが、一体として利用されている一団の土地が2つ以上の地目から成り立っている場合、その一団の土地は、そのうち主たる地目から成るものとして評価します。アパート等に隣接して駐車場がある場合、原則としてアパート敷地部分は地目:宅地、利用区分:貸家建付地とし、駐車場部分は地目:雑種地、利用区分:自用地として評価します。ただし、駐車場の契約者すべてがそのアパートの入居者であり、かつアパート敷地内の駐車場であるなど、「アパートと駐車場の貸付が一体」と認められる場合には、その全体を主たる地目により評価するなど様々なパターンがあるため、多くの事例を見てその判断力を高めていきたいと思いました。

T様
貸家建付地の評価について大変面白く講義をして頂きました。初めに、通達の重要部分を丁寧に読み解いて下さったので、基礎から理解する事が出来ました。残りは、写真や図を多く使った「紙芝居」のようなレジュメだったので、実務上大切なことを分かりやすく教えて頂きました。評価の仕方で、借家率が高い方が、処分価格ベースにより評価額が低くなると知り、とても意外でした。本日教えて頂いたことは、町田事務所で今後活かせると思います。評価明細書の見方も少し教えて頂いたので、コピー業務の際、意識して見ることから始めます。

I様
貸家建付地に評価を行うとき、建物を分けて評価していく方が評価は下がると知りました。また、戸建ての貸家は相続発生時に空き家になっていると自用地評価となってしまうと知りました。また、新しく貸そうとしたアパートで15部屋あったとして相続発生時に内3部屋しか契約が済んでいなかった場合、3部屋分しか7割評価が適用されないので、警備会社などに全部屋貸すというようにして鍵を持たせておけば全部屋に7割評価が適用されるので、新しくアパートを貸そうとしている方には提案すべき事だと感じました。貸家建付地の評価は難しかったですが、分けて評価することで時間は掛かるが何百万円も変わると知りお客様との信頼にも大きく関わってくると感じたので、大変でも行うことが大切だと思いました。

K様
「土地の時価に答えはない。」どのような評価なら税務署が納得してくれるのかといったことは経験が重要なのだという事を知りました。相続開始時に賃貸物件が空き家になっていた場合にマンションなどで、屋根の下に一部でも借人が居住している部屋がある場合には、賃貸の募集をしていれば貸家建付地としての評価ができるが、一軒家などの場合には募集を継続していても貸家としては扱えないということが勉強になりました。

A様

貸家建付地の財産評価は税理士試験でも必須項目で、家屋の評価→宅地の評価の順で財産評価するのが原則となっております。家屋の評価については、賃貸割合(各独立部分の床面積)で按分するのは受験上でも学習しておりますが、その計算をするための現物の家屋の図面や資料を見たことが未だないので、参考資料として付属して頂きたかったです。土地の評価については講義の後半で話されて、「貸家が複数連棟する場合の宅地の判定と具体的な評価額」は宅地の評価単位としての評価方法を存じていなかったので勉強になりました。

S様
貸家建付地だからといって、何も考えずに一体で貸家建付地評価するのではなく、駐車場の利用状況や土地の形状によって臨機応変に評価することで、相続税評価を下げられる可能性があることがわかりました。アパートだから「全部一体で貸家建付地」と決めつけるのではなく、お客様からしっかり聞き取りをして、分けて評価すべきかどうか、一体とわけて評価するのとどちらが評価額を下げることができるのかをしっかり検討していきたいです。また、どこまで評価額を下げられるかは経験などに依るところが大きいようなので、審理課の先生と相談しながら決めていきたいと思います。

M様
貸家建付地の評価上の留意点と見えない落とし穴を受講し、実務で日々業務に通じる内容で非常に勉強になりました。特に、今回の事例はまだ私も関与したことのないケースもあり、今後評価をする上で参考になる点が多かったです。通達などもあまり読む機会がなく新鮮でした。相続の分野の中で土地評価についてはまだまだ知識不足な点があるので、今回の講義を復習して、より自分の知識として業務に生かせるよう取り組んでまいります。

S様
普段業務の中で相続シミュレーションや10万円パックで取り扱っている土地や建物の評価について、数字やマニュアルのみで覚えていたので測量図を見てもピンとこなかった点が多かったのですが、今回の宮田先生の講義で写真や実際の測量の様子を載せた写真を見せてくださったおかげで、間口の取り方や想定整形補正の方法が具体的にイメージできました。また、土地の分け方についてもなぜこの方法で分けるのか、どんなメリットがあるのかということも詳しくお話してくださり、非常に役に立ちました。

M様

実務的な土地評価の方法や注意点等についてでした。写真等を用いての講義だったため非常に理解しやすかったです。土地評価については必ず9つのいずれかの地目で評価しなければいけないこと、また、一つの土地が2つ以上の地目からなる場合にはその土地の主たる地目からなるとして評価する事を学びました。加えて、宅地と雑種地の区別として、建物が土地にのっていたら「宅地」、土地に構築物が付随していたら「雑種地」と判断されることも理解しました。本日学んだことは実務の一部の基礎だと思うので、これからより詳細まで学んでいきたいと思います。

H様

(1)貸家建付地と自用地の評価
アパートなどは、賃借人に部屋を貸すことによって持ち主の使用権が制限されるため、土地評価の際に評価額を下げることができる。よって、空室が発生した場合は制限がなくなるので、その分貸家建付地でなく自用地の評価となる。相続税対策としては、一括借り上げにしておけば、空室が発生しても貸しているのは管理会社なので空室の扱いにはならない。
(2)駐車場の評価
駐車場は一般的に雑種地として別評価になるが、アパートに付属してアパート住人のみに貸している場合は、アパートと一体として地目宅地で評価する。ただし、駐車場をアパート住人以外にも貸している場合は、駐車場は原則通り別評価する。実務では、この場合、アパート本体と駐車場で別評価することにより、不整形地として評価を下げることができる。
(3)旗竿地について
平屋の貸家数棟が連なっている場合に空家があるときは、通路も含めて別に分解してそれぞれ評価することで旗竿地の状態で評価することができる。
(4)感想
現在、相続の実務をまさにしているところなので、本日の講義は大変ためになりました。実務で理解不足な部分を補足できたので大変満足しています。欲を言えば、第12講義でなく、最初のほうだとよかったかもしれないです。

N様
土地の評価の基礎的なことから貸家建付地等の評価について学びました。まず、地目の判定として立体駐車場は建物ではなく構築物が乗っているだけなので宅地ではなく雑種地であることを知りました。本題の貸家建付地の評価については、計算式の中で賃貸割合を掛ける部分があり、空室が少なければ少ないほど評価を下げることができ相続税を少なくできることを学びました。また、継続的に賃貸されていた貸家で、課税時期において一時的に賃貸されていなかったとしても、アパート等であれば(一軒家を除く)賃貸割合に含むこととして良いことも学びました。土地の評価において注意すべき点を学んだので実務で活かしていけるようにしていきたいです。

T様
土地評価時にどうすれば納税額を抑えられるか、事例を見ながら学ぶことができました。土地の広さや用途は様々で実際に足を運び自分で確かめて測量することが大切なことだと感じました。また、同じように土地の上に住居がある場合でも、住人がいるかいないかで評価が変わることを知り興味深かったです。納税額に大きな差が出てくるため、該当するお客様がいる場合は事前に対策を考えていきたいと思います。そして、これまでの研修で学んだことをこれからアウトプットできるよう、しっかり復習していきたいと思います。