相続マイスター講座13期   第4講座の感想

相続マイスター講座13期4-1
公的価格がそもそも何であるかということ、鑑定評価書などの読み方について理解を深めることができました。
公的価格には、時価、地価公示価格、基準地価格などがあり、これらの価格はどこの団体が発表しているかで異なります。
時価なら不動産業者、地価公示価格や基準地価格なら国土交通省といったように、それぞれ出所が異なり、公的価格はそれを発表する団体の数だけ存在することが分かりました。
公的価格の中でも、時価、地価基準額、相続税路線価、固定資産税路線価の4つの価格は「一物四価」と呼ばれるそうで、実務でこれらの価格を使うときには、どれがどの価格なのかをよく考えながら使う必要があると思いました。
また、土地の評価を行うときは、鑑定評価書に記載されている「標準化補正」を考慮する必要があること、「市場の特性」欄には、土地を知るうえで重要な情報が詰まっていることなど、鑑定評価書の読み方についても少し理解を深めることができました。
鑑定評価書を読む際にはこれらの情報をしっかり読み取り、間違いなく使用したいと思います。 M様

相続マイスター講座13期4-2
広大地通達の廃止の影響によって、土地の地形が問題となることがポイントとしてあげられることが分かりました。
また、「市街化調整区域内の宅地の評価」において、農林漁業に従事する者の居住用宅地では、農家の次男や三男には適用されるが、売却してしまった場合には第三者となるため適用外となることも分かりました。
しかし、その場合においても、宅地が建っていればセーフであることなど、その点をお客様にお伝えすることで、お力になれるのではないかと思いました。 I様

相続マイスター講座13期4-3
今回の講座では、他の価格が1年に1度決定されるのに対し、3年に1度だけ変更される固定資産税路線価について詳しく学びました。
平成30年に改正されるので、価格に対し不満があればそれを聞き届けてもらえる機会であること、価格以外の間違い(家が建っているのにずっと更地として評価されていたような事案など)であればいつでも正してもらうことができ、原則5年、市町村によっては10年~20年還付が受けられるとのことでした。
評価をする側も、今は航空写真と公図を合わせて見ているのでそんなに間違いは起きないうえに、そこまで大きい額ではないけれど5%の還付加算金もつきます。
還付があるとお客様はやはり喜んでくださるとのことでした。

他に気になったお話は、外国人が売る不動産についてです。
非居住者の外国人が売っている不動産を買うと源泉税を徴収されてしまうというもので、売主がその旨を申告すれば取り返せるが、非協力的なケースも少なくはないそうです。
日本人の場合でも出張でマレーシアに住所があり、非居住とみなされ源泉税がかかってしまった例もあるそうで、注意が必要だと思いました。 O様
S様
今回のセミナーで特に印象に残っていることは、土地の公的価格には、時価・地価公示価格・基準地価格・相続税路線価・固定資産路線価があり、それらがどのようにして決定されているか、それぞれの公的価格にはどのようなポイントがあるのかということです。
例えば、「地価公示価格には標準地が設定されており、道路の方位格差がある」ということを学びました。
相続が発生した際、土地の価格はお客様にとって非常に気になる点だと思います。
申告の際の土地の価格がどのようにして決定されるのかをお客様に説明することで、お客様に安心していただくことができるのではないかと感じました。

I様
土地評価するときは、必ず現地を見に行く、上を見て高圧線がないか確認する、下水道だったら評価が下がるので、下を見てマンホールの色を確認する、隣が工場になっていないか調べる、この4点を怠ってはいけないとのことでした。
自分で聞いて調べて現地に行くことが大切です。
私は現地へ行く機会はありませんが、日々の業務で分からないことは上司に聞いた後に必ず自分でも調べることで知識にできると改めて気が付きました。

S様
土地の鑑定評価は難しく、複雑であると感じました。
相続税の路線化より固定資産税の路線化の方が厳密であったりと固定資産税はやはり土地評価において重いウエイトであるのだなと思いました。
また、土地総合情報システムでは地域の平均地価を出している人がいるなど、地価も分かるくらい情報があることが分かりました。
土地評価は日陰か日に当たるなどでも全然変わるものなので、家がある場所が近くても、道路側に面していたり住宅地の真ん中にあるかだけで評価額はとても変わるので、評価額が高い方に住みたいと思いました。

W様
講義の始めの方で解説されていた、韓国は土地に関する情報はデータベースで管理されているため、今後はAIに置き換わってしまうとのことで、「土地評価は人間が考えていかざるを得ない」という日本との違いを感じました。
講義中の「土地は同じものはない。個性がある」というお言葉が印象に残りました。
また、国土交通省のHPで実際に行われた不動産の取引価格が閲覧可能であることは知りませんでした。

S様
路線価が発表される7月より前に、過去の地価公示を通して路線価を知ることができること、借地権割合を決めるのは不動産鑑定士であること、路線価には道路方位の補正が無い等でメリット等も存在することなど、最近実務において、相続税シミュレーションや10万パックを通して触れている路線価について、実務を行っているだけでは知れない知識を多く知ることができました。
やはり、実務がいくらできても、そこで登場する事柄の本質までを理解していないと、その道のプロとは言えないので、今回のような、これまでも、これからも触れていく物事の本質を知れたことは、いずれ実務の中で今以上に不動産について深い知識が求められる仕事をする際にプロとして対応することができるなど、役に立つことがあると思うので、レジュメに書かれていること、メモしたことを自分の知識として蓄えておきたいと思いました。

M様
今回は土地の公的評価についてのお話でした。
国土交通省のHPにて実際に行われた不動産の取引価格や標準地や基準地の価格が公開されており、閲覧できることを知りました。国全ての土地に値段がつけられているのは日本のみであることに驚きました。
路線価は固定資産税と相続税とがありますが、固定資産税路線価のほうが、突っ込み道路などが記載されており、相続税路線価より厳密であると学びました。
土地評価をする際は、固定資産税路線価を使用するのが良いことも学びました。

A様
土地の評価は実務の中においてもとても重要な仕事だと思います。
同じ土地でも評価する人によって見解が異なることもありますが、なぜ異なった見解になるのか、反対に見解が一致するポイントがどこなのか見極めるためにも、土地の評価方法や評価基準は学ぶ必要があると思いました。
借地権の割合について、今までは路線価図などに書いてある割合を見ても何も考えませんでしたが、借地権の割合の評価の基準なども少し分かったので、これからはなぜその借地権の割合なのか、土地ごとに注意して見てみたいと思いました。

O様
公的価格とは値段を示しているものではなく、前の年からどのくらい変動したのかを数値化したものだということが分かりました。前年からの変動率が表されているもので、何%上がったかを示しており、5000単位で区切っているということも分かりました。例えば、103.000の場合は100と表わされます。
また、地面の下に下水が通っていたり、周囲の工場からの臭いがあることによっても価格が変わったりすることがあり、ただ特定の土地だけを見るのではなく、周りの環境も踏まえて価格が設定されているということが分かりました。

S様
下﨑先生には、広大地評価でいつもお世話になっており、本日の講義はぜひと思って受講しました。
例年行われる地価の公示から、相続税路線価がその年にどのくらい変動するのかは、公示価格の変動率によって分かるとのことでした。対象地付近の公示値を見て、変動率を確認し、路線価が上がるか下がるかは予測がつくという話は大変興味がありました。
また、広大地の廃止に伴い、同じ路線価を挟んでも、例えば中小工業地区と普通住宅地区が両側にある場合、新制度の下では中小工業地区は規模格差補正率は適用できず、デメリットが大きいので、地区区分を見直すべきという声が上がっているとの事です。
日常的に業務で関わっていることについて、深く掘り下げた内容で、大変興味深く聴くことができました。

S様
相続税路線価は地価公示価格のおおよそ8割なので、コンサル案件の場合にはだいたいの目安評価をすることもできるというお話がありました。
事務所では路線価の発表となる7月以降に相続税シミュレーションの路線価の差し替えをしてお客様に提示しております。
実際に私は行ったことがありませんが、コンサル案件を扱う担当者の方は地価公示価格からの目安評価で提案などすることがあるのが気になりました。実際の計算のところはまだよく理解が追い付かなかったので、また個別に確認したいと思いました。
広大地から規模格差補正へ変更になったことに関して、私はデメリットの部分を多く感じていたのですが、下崎先生のお話を伺って、メリットも沢山あることが分かりました。
例えば、マンション適地が適用可能になったことや路地上敷地の適用可能となったことなどです。
お客様に提案する機会はあまりないのですが、土地の評価をする際に、規模格差補正の適用条件と広大地の適用条件を混同しないように気を付けて進めていきたいと思いました。
市街化調整区域の雑種地の評価はよく朝礼でも発表されるものです。
土地ファイルを作成する際に「市街化調整区域の雑種地がある場合は固定資産税路線価を出す」という項目がありますが、どうして出すのか意味が分からず出すよりも、少しでも意味を理解して出す方が仕事の効率があがると思うので、今回説明いただいてよかったです。
今後、教える際にも簡単にでも説明できるようにしていきたいと思います。

T様
土地の評価は普段の業務で行ったことがほとんど無く難しく感じる分野の1つだと思いました。
相続で路線価などを使用しますが、土地評価をもう少し勉強して、理解しながら業務に取り組みたいと感じました。
特に興味深かったところは、同じ土地に家を建てるにしても、日当たりや道路に面したところに建てるかなど少し違う条件で土地の評価額が変わってしまうことでした。
相続税などで土地評価はとても重要なので知識をつけ、お客様が安心できるようになりたいです。